住宅ローン控除の税率や控除期間は?どのくらいお得?

住宅ローン控除アイキャッチ

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入したり、増改築した場合に、年末のローン残高に応じて税金が還ってくる制度です。

2019年10月の消費税増税後の対策として、これまで10年間だった控除期間が13年間に延長されています。

減税期間が延長されるということで、これから住宅ローンを組んで住宅を購入、増改築しようとする方にとっては、増税負担を減らすことのできるお得な制度ですね。

今回の記事では、住宅ローン控除の概要や適用条件等についてご紹介します。
 
 

1.住宅ローン控除とは?

 
住宅ローン控除は、正式には住宅借入金等特別控除のことです。

住宅ローンを利用して住宅を取得したり、増改築した場合には、住宅ローンの年末残高に一定の率をかけた金額について、所得税から控除することができます。
また、所得税から控除しきれない場合には、住民税から一部控除することができます

ここでは、住宅ローン控除の税率や控除期間についてみていきましょう。
 
 

2.住宅ローン控除の税率や控除期間は?

 
住宅ローン控除1

令和元年10月より、消費税が8%から10%に増税されました。
これに伴い、住宅ローン控除の控除期間が10年から13年に延長されました。

消費税増税前の住宅ローン控除では、年末のローン残高×1%の金額(最大40万円)が10年間控除されることになっています(認定住宅は最大50万円)。

つまり、40万円×10年間=最大400万円(認定住宅は500万円)が控除されることになります。
令和元年9月30日までに居住を開始した場合には、この10年間の減税期間が適用されます

一方で、消費税10%が適用される住宅等を購入し、令和元年10月1日~令和2年12月31日の間に居住を開始した場合には、控除期間が3年間延長されます。

この場合、1~10年目は、増税前の住宅ローンと同様に、年末のローン残高×1%の金額(最大40万円)が控除されます。

そして、11~13年目は、住宅ローン残高(上限4,000万円)×1%、もしくは、建物の取得価格(上限4,000万円)×2%÷3の金額のうち、いずれか少ない方の金額が3年間、所得税額から控除されることになっています。
消費税率2%の引き上げに伴い、建物の価格の2%を3年間かけて減税するという考えのようです。
11~13年目の税額控除限度額は26.66万円(認定住宅は33.33万円)です。

以上をまとめると、下の表のようになります。

 
住宅ローン控除
 

※1.住宅購入価格又は費用に含まれる消費税額が10%の場合に適用されます。8%の場合は、従来通りの条件が適用されるため、平成26年4月~令和元年9月の欄の金額となります。
※2.1~10年目は1%、11~13年目はローン残高×1%、もしくは建物購入価格×2%÷3
 建物購入価格の限度額は、一般住宅4.000万円、認定住宅5,000万円とされています。
表の( )内の数字は認定住宅の場合の金額です。

以上が、住宅ローン控除の控除期間や税率です。
実際に住み始める時期や、建物の購入価格に含まれる税率が8%なのか10%なのかによって、控除期間が10年、もしくは13年になります

住宅購入の価格、または費用に含まれる消費税が10%であっても、令和3年に居住を開始した場合には、従来通りの控除期間10年が適用されます。

住宅ローン控除を受けるには、いくつか要件があります。
 
 

3.住宅ローン控除の適用要件とは?

 
住宅ローン控除2

住宅ローン控除には次のような要件があります。

  • 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
  • 住宅を取得した日から6カ月以内に居住を始め、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること。
  • 控除を受ける人の、その年の合計所得金額が3,000万円であること。
  • 住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の半分以上の部分が、自分で居住するためのものであること。

床面積は、登記簿に記されている床面積で判断されますので、事前にしっかり確認しておくようにしましょう。
また、親族や知人からの借入金は、住宅ローン控除の対象とはなりませんので注意しましょう。

それでは、具体的にどういった建物が住宅ローン控除の対象となるのでしょうか?
 
 

3-1.住宅ローン控除の対象となる住宅とは?

 
住宅ローン控除は、新築住宅だけでなく、中古住宅も対象となります。
マンション、一戸建てのどちらも対象です。

また、一定規模以上の増築やリフォーム、省エネやバリアフリー改修工事も工事金額が100万円を超える場合には、住宅ローン控除の対象となります。

新築住宅の場合は、上の要件のとおりです。
中古住宅の場合は、新築住宅の場合の要件に加えて、築年数と耐震基準等を確認する必要があります。

木造等の建築物であれば、築20年以内、マンションなどの耐火建築物であれば築25年以内のものと定められています。

もしくは、耐震基準を満たした建築物とされており、これには、「耐震基準適合証明書の取得」、「住宅性能評価書(等級1、等級2もしくは等級3)の取得」、「既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入」の、いずれかの条件を満たす必要があります。

新築、中古住宅に加えて、50㎡以上の増改築や大規模な修繕、模様替え等も住宅ローン控除の対象となります。

省エネやバリアフリーの工事については、他の減税制度(住宅特定改修特別税額控除)の対象にもなっており、こちらの方がお得な場合もありますので、事前に比較しておきたいところです。
なお、住宅ローン控除との併用は出来ませんので注意が必要です。

次に、実際にどのくらいの金額が戻ってくるのか、シミュレーションしてみましょう。
 
 

4.住宅ローン控除でいくら税金が戻ってくる?

 
ここでは、住宅ローン控除でどのくらいの税金が還ってくるのか、一般住宅を例にして計算してみましょう。

住宅ローン控除の金額は、年末のローン残高×1%で、年間40万円が限度額とされています。
つまり、年末のローン残高が4,000万円の場合は、限度額40万円が還ってくることになります。

ですが、ローンの支払いが進めば、ローン残高も減っていきます。
すべての人が、住宅ローン控除を限度額まで受けることが出来るわけではありません。

それでは、実際に住宅ローン控除の計算はどのようになるのか確認していきましょう。
 
 

4-1.住宅ローン控除額計算例

 
年末のローン残高が3,500万円の場合、住宅ローン控除額の計算方法は次のようになります。

3,500万円×1%=35万円

以上のようになり、限度額40万円に収まるため、35万円の住宅ローン控除を受けることができます

ちなみに、年末ローン残高が4,500万円では、4,500万円×1%で45万円となりますが、控除される限度額40万円を超えるため、この場合の控除額は40万円となります。

住宅ローン控除は、まず年末のローン残高をもとに控除額を求め、その後所得税、控除しきれない場合は住民税から差し引きます。それでも、全額が控除されるわけではありません。ここからは、年収や世帯構成等も考慮して考えてみましょう。

 

Aさん(男性)
年収:600万円
世帯構成:妻、子供2人(高校生)
年末ローン残高:3,500万円
所得税9万円
住民税21万円

 

所得税と住民税を合わせると、30万円の税金を納めていることになります。

①住宅ローンの税額控除額を算出

 
先ほど求めた住宅ローン控除額は、35万円でした。そこで、この35万円をまず所得税から差し引きます。

②所得税から差し引く

 
Aさんの所得税は9万円です。

所得税-税額控除額=9万円-35万円=-26万円

以上のようになり、所得税が全額相殺されて、0円となります。
所得税から控除しきれなかったので、次は住民税から差し引くことになります。

③住民税から差し引く

 
Aさんの住民税は21万円です。まだ26万円の税額控除額が残っているので、全額控除したいところですが、住民税から差し引く場合には、限度額が定められています。
住民税から差し引くことのできる金額は、前年分の所得税の課税所得×7%(上限13万6,500円)です。

年収600万円のAさんの前年分の所得税の課税所得は、基礎控除や配偶者控除等の金額を差し引いて、約190万円です。そのため、190万円×7%=13万3,000円となります。

上限の範囲内に収まるため、この場合は、13万3,000円が住民税から控除されます。
(仮に、課税所得が200万円の場合は、200万円×7%=14万円となり、上限額を越えてしまうため、控除額は13万6,500円となります。)

 

住民税-税額控除の残り=21万円-13万3,000円=7万7,000円

 

最終的に収める住民税は、7万7,000円となります。

以上のように、住宅ローン控除では、収めた税金以上にお金が戻ってくるわけではありません。
ですが、住宅ローン控除を利用しない場合の所得税と住民税の金額は30万円でしたので、22万3,000円も税金が減ったことになります。

翌年度以降はローン残高が減っていきますが、節税効果は期待できそうです。
 
 

5.住宅ローン控除の申請方法

 
住宅ローン控除を受けようとする場合は、給与所得者であっても初年は確定申告が必要です。
確定申告の期間は、基本的に毎年2月16日~3月15日ですが、還付金の申請は1月1日から行うことができます。

必要事項を記入した確定申告書に、必要書類を添付して居住地を管轄する税務署に提出します。
初めて確定申告するという方の場合は、事前に税務署に問い合わせて必要書類や申告方法などを確認しておくようにすると、スムーズに手続きできますね。

また、2年目以降の手続きについては、会社員などの給与所得者は会社が実施する年末調整で手続きすることができます。この場合は、税務署から送られてくる給与所得者の「住宅借入金等特別控除申告書」や、住宅ローンの「年末残高証明書」を添付する必要があります。
自営業の方は、再度確定申告書に必要書類を添付して提出することになっています。

確定申告に必要な主な書類は次の通りです。

 

(1)確定申告書
(2)源泉徴収票
(3)本人確認書類の写し
(4)住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」
(5)(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
(6)建物・土地の登記事項証明書
(7)建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し

 

主な種類は以上ですが、中古住宅の場合は、耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写しや、認定長期優良住宅等の場合は、認定通知書の写しが必要です。

(1)と(5)は税務署から入手します。また、国税庁のサイトからも入手できます。
(4)は、住宅ローンを借入した金融機関から送付されてきますので、大切に保管しておきましょう。
また、(6)は法務省から入手、(7)は不動産会社と契約した書類です。

前述の通り、還付金の申告は1月1日から行うことができます。
還付金は申告から約1カ月~1か月半後に振り込まれるのが一般的です。
事前に必要書類を準備して備えておきたいですね。
 
 

6.まとめ

 
今回は、住宅ローン控除について、税率や控除期間、対象となる要件などについてご紹介しました。

最大控除額40万円の控除を受けられるとしても、支払った以上の税金は戻ってきませんし、住民税から差し引くことの出来る金額には上限があります。
それでも、そのまま税金を支払うよりは断然お得と言えます。

これから住宅ローンを利用して住宅を購入、増改築しようとしている人は、ご自身の状況が控除の要件に当てはまるかどうか、控除期間や税率はどうなるのかをしっかり確認しておきましょう。

今回の記事が参考になれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。